الشريط الإعلامي

الإستثمارات العقارية وإعادة تقييمها في ميزانيات الشركات

آخر تحديث: 2019-11-12، 07:08 am
عماد أبو حلتم
اخبار البلد-
 
لقد مضى أكثر من 10 أعوام, منذ أن أقرت ھیئة الأوراق المالیة ومراقبة الشركات, عدم جواز إعاده تقییم الإستثمارات العقاریة المملوكة أو المستأجرة تمویلیا للشركات المساھمة العامة الأردنیة, وھنا ومن باب المھنیة, یستوجب إعادة مراجعة ھذا القرار بعد ھذه الفترة الطویلة نسبیا, لتقدیر ملائمة إستمرار العمل بة من عدمة, وھنا :أفرد النقاط التالیة إن تعریف الإستثمارات العقاریة ھي كل ما یمكن تأجیره و/أو الإحتفاظ بھ لغایة الإرتفاع في قیمتة, من أصول (1 .وموجودات غیر مالیة مثل العقارات إن قیاس وتقییم وإظھار ھذه الإستثمارات في میزانیات(القوائم المالیة) للشركات في الأردن وأغلب دول العالم, یتم من خلال إتباع معیار المحاسبة الدولي رقم 40 ,والذي یضع نموذجان للقیاس: نموذج الكلفة مع وجوب تقییم ھذه الإستثمارات العقاریة بالقیمة السوقیة سنویا ولكن فقط كإفصاح في ملاحق القوائم المالیة (ما یعرف بالإیضاحات) ولیس في ظاھر المیزانیات كما في نموذج القیمة العادلة, ونموذج القیمة العادلة ھو النوع الاخر من نماذج القیاس, وتستطیع الشركات إتباع أي منھا بشرط الثبات النسبي, ما لم تتدخل الجھات الرقابیة في دولة ما, وتسن تعلیمات أو .تشریع تجبر إتباع أحدھما لأسباب معینة لنأخذ الأردن والسعودیة كمثالین، فالأردن ومن خلال الجھات الرقابیة وكنتاج للأزمة المالیة العالمیة أوقفت (2 العمل بنموذج القیمة العادلة, لإعتقادھا بعدم عكس القیم العادلة للإستثمارات العقاریة على میزانیات الشركات المساھمة العامة وحرصھا على المساھمین من أن تكون المیزانیات مضخمة نتیجھ لذلك, وبالتالي الحد من قیام إدارات الشركات بإدارة الأرباح وتوزیعھا بطرق تؤذي المساھمین وبالتالي مصداقیة السوق المالي أما في السعودیة, ومن خلال ھیئة سوق رأس المال السعودي والھیئة السعودیة للمحاسبین القانونیین, فقد قامت بالإنتقال لتطبیق معاییر التقاریر المالیة الدولیة والمعاییر المحاسبیة الدولیة مؤخرا, وقد منعت الھیئتین تطبیق نماذج القیمھ العادلة للأصول والموجودات غیر المالیة (مثل العقارات) وحتى عام 2020 ,على أن یعاد النظر في القرار بعد ذلك, والذي من المتوقع, ولغایات جذب الإستثمارات الأجنبیة, وتقریب قیم الشركات المساھمھ العامة مع أسعار تداولھا في السوق المالي السعودي, أن تسمح بتقییم الشركات لعقاراتھا الإستثماریة من خلال تطبیق نموذج القیمة العادلة المشار إلیة, والتي تقدر بمئات الملیارات من الریالات, والتي ھي دفینة وغیر ظاھرة في المیزانیات !حالیا إن الجھة الوحیدة التي تقوم بتطبیق نموذج القیمة العادلة بالقیمة السوقیة لإستثماراتھا العقاریة في الأردن منذ (3 عام 2006 ولم تتوقف الى الان, ھو صندوق إستثمار أموال الضمان الإجتماعي, والذي یطبق معاییر التقاریر المالیة الدولي ومعاییر المحاسبة الدولیة، والذي یحكمھ تعلیمات وقانون وأنظمة خاصة بھ, والذي أنعكس وقتھا برفع قیمة المحفظة العقاریة ما یعادل حوالي واحد ملیار دولار أمیركي. حیث یوفر ھذا التطبیق قیاس دوري أمثل لقیمھ وأداء الصندوق الإستثماري في إداره محفظتة العقاریة, وبالتالي إحتساب العائد الإستثماري على المحفظة العقاریة بشكل دقیق, مما یحقق الشفافیة المطلوبة إن الإستعراض السریع للتجارب السابقة, تستوجب حالیا, إقرار جواز تطبیق نموذج القیمة العادلة للإستثمارات العقاریة, وھنا أقترح على الھیئة ولغایات عكس القیم السوقیة الحقیقیة ما أمكن وتوحید المرجعیة في القیاس, أن تلزم الشركات المساھمة وكمیزانیات إفتتاحیة ولنفترض 2020/1/1 ,بإعتماد القیم السوقیة الخاصة للعقارات المسجلة بدائرة الأراضي والمساحة كأسعار أساس, وفرق القیمة السوقیة عن كلفة الإستثمار العقاري یتم عكسھ في الإستثمارات العقاریة وإعادة تقییمھا في میزانیات الشركات - صحیفة الرأي 2019/12/11 2/2 كتاب/الاستثمارات-العقاریة-واعادة-تقییمھا-في-میزانیات-الشركات/10509992/article/com.alrai الأرباح المدورة للشركات في ھذا التاریخ, ومن ثم لاحقا, یتم إعادة التقییم بشكل دوري بتاریخ كل میزانیة .لاحقة,بالإعتماد على مقدرین معتمدین, تختارھا الشركات, حیث یعالج فرق القیمة على قائمة الدخل ھنا یجب الإبقاء على منع جواز رسملة ھذه الأرباح وتوزیعھا على المساھمین كأسھم مجانیة،لأنھا ببساطھ أرباح غیر متحققھ بعد إن ھذه الخطوة واجبة الان, في ظل الخسائر المتراكمة لھذة الشركات والتي وصلت الى حدود الخطر التي تستوجب التصفیة, والى السوق المالي الذي یفتقر الى علاقة حقیقیة وإرتباط قوي بین القیم الدفتریة لھذه الشركات وقیمھا السوقیة المعبر عنھا بأسعار إغلاقھا في البورصة, وبإعتقادي, أن القیم السوقیة للعقارات الان یمكن قیاسھا بشكل أكثر عدالة ومنطقیة من قیاس الشركات لمحافظھا من الأصول المالیة كالأسھم, بالإعتماد على أسعار أغلاقھا !في البورصة, والتي لا تعبر عن قیمتھا الحقیقیھ حالیا والتي نحتاج الى تشریع سریع یرى النور ,REITs إن وجود أدوات إستثماریة كصنادیق الإستثمارات العقاریة قریبا جدا, لتنظیم ھذا النوع من الإستثمار. سیقوم بجذب الإستثمارات الأجنبیة للسوق العقاري بطریقة غیر مباشرة، والذي یتطلب أن یكون أساس قیاسھ ھو القیمة السوقیة للعقارات التي یملكھا كل صندوق, حتى یتم قیاس .كل حصة أو ورقة مالیة في ھذا الصندوق بالقیمة السوقیة.